Das Wichtigste
- Ausländer brauchen zum Kauf eine staatliche Genehmigung für Auslandsinvestitionen und eine Steuernummer für Nichtansässige (NRT).
- Nichtansässige dürfen höchstens zwei Wohnungen, oder ein Haus, oder ein Baugrundstück erwerben.
- Die Käufersteuer beträgt jetzt 6% bei einer Erstwohnung und 10% bei einer zweiten, zusätzlich zu rund 4% Grunderwerbsteuer.
- Hypotheken für Nichtansässige gibt es mit rund 60-70% Beleihungswert.
- Eine für die passive Residenz genutzte Immobilie muss einen Einheitswert über 800.000 € haben.
Ein Ausländer kann in Andorra eine Immobilie kaufen, muss aber zuvor eine staatliche Genehmigung für Auslandsinvestitionen und eine Steuernummer für Nichtansässige (NRT) erwirken. Nichtansässige sind auf zwei Wohnungen, oder ein Haus, oder ein Baugrundstück begrenzt. Seit den Wohnungsreformen von 2024–2026 zahlt ein ausländischer Käufer 6% bei einer Erstwohnung und 10% bei einer zweiten, zusätzlich zu der rund 4% betragenden Grunderwerbsteuer. Hypotheken stehen Nichtansässigen mit rund 60–70% Beleihungswert offen.
Dürfen Ausländer in Andorra Immobilien kaufen?
Ja. Andorra hat seinen Immobilienmarkt für ausländische Käufer geöffnet, aber mit Kontrollen. Sind Sie noch nicht in Andorra ansässig, brauchen Sie vor dem Abschluss eine Genehmigung für Auslandsinvestitionen — ein übliches behördliches Verfahren, das auch Teil des Wegs zur passiven Residenz ist. Die Zusage dauert meist einige Wochen.
Wie viel Sie kaufen dürfen
Ein nicht ansässiger ausländischer Käufer ist auf zwei Wohnungen, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück zum Bau eines Wohnhauses begrenzt. Für Residenten fallen die Beschränkungen umso geringer aus, je länger sie im Land leben.
Die Steuern beim Kauf durch Ausländer
| Position | Satz | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | ~4% | Aufgeteilt zwischen Staat und Gemeinde (comú) |
| Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen — Erstwohnung | 6% | Auf den Kaufwert |
| Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen — zweites Objekt | 10% | Bis zu 10% gelten auch für Portfolios und Projektentwicklungen |
| Notargebühren | ~0,1–1% | Zuzüglich Eintragung |
Die Steuer auf Auslandsinvestitionen wurde durch die Wohnungsreformen von 2024–2026 von 3%/5% verdoppelt. Der Begriff “ausländischer Investor” ist weit gefasst: Er umfasst Nichtansässige und andorranische Residenten, die in weniger als drei der vorangegangenen zehn Jahre tatsächlich ansässig waren. Ein Neuzuzügler, der eine Erstwohnung kauft, zahlt die 6%.
Der Kaufablauf, Schritt für Schritt
- Besorgen Sie Ihre NRT. Beantragen Sie die Steuernummer für Nichtansässige, bevor Sie ein Bankkonto eröffnen oder etwas unterschreiben.
- Eröffnen Sie ein andorranisches Bankkonto und bestehen Sie die Mittelherkunftsprüfung (rechnen Sie mit 3–6 Wochen).
- Finden Sie die Immobilie und einigen Sie sich auf die Konditionen; ein Reservierungsvertrag mit Anzahlung (typischerweise 10%) nimmt sie vom Markt.
- Beantragen Sie die Genehmigung für Auslandsinvestitionen. Der Kauf steht unter dem Vorbehalt der Zusage.
- Due Diligence — Eigentum, Lasten, Planungsstatus, Hausgeld — über einen ortsansässigen Anwalt.
- Unterzeichnen Sie die öffentliche Urkunde (escriptura pública) vor einem andorranischen Notar; zahlen Sie Restkaufpreis und Steuern.
- Lassen Sie eintragen und melden Sie Versorgung und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft an.
Realistischer Zeitplan: 2–4 Monate, bestimmt durch die Bank-Compliance und die Investitionsgenehmigung.
Hypotheken für Nichtansässige
Andorranische Banken finanzieren Nichtansässige, doch rechnen Sie mit mehr Unterlagen und einem niedrigeren Beleihungswert — rund 60–70%. Sie müssen Einkommen, vorhandenes Vermögen und die Herkunft des Eigenkapitals belegen. Zinsen und Konditionen werden einzeln verhandelt.
Preise und wo man suchen sollte
Der Markt ist klein und das Angebot knapp, was die Preise getrieben hat. Escaldes-Engordany und Andorra la Vella sind die zentralen, fußläufigen Gemeinden; La Massana und Ordino sind grüner und bei Familien und Skifahrern beliebt; Encamp und Canillo bringen Sie am nächsten an Grandvalira. Für die passive Residenz gilt: Eine Immobilie, die zur Investition von 1.000.000 € beitragen soll, muss einen Einheitswert über 800.000 € haben.
Häufige Fragen
Kann ein Nichtansässiger in Andorra ein Haus kaufen?
Ja, nach Erhalt der Genehmigung für Auslandsinvestitionen und einer Steuernummer für Nichtansässige. Nichtansässige sind auf zwei Wohnungen, ein Haus oder ein Baugrundstück begrenzt.
Wie viel Steuer zahlt ein Ausländer beim Immobilienkauf in Andorra?
Rund 4% Grunderwerbsteuer plus die Steuer auf ausländische Immobilieninvestitionen — 6% bei einer Erstwohnung, 10% bei einer zweiten — zuzüglich Notar- und Eintragungsgebühren.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Andorra?
Ja, typischerweise bis zu 60–70% Beleihungswert, bei umfangreichen Nachweisen zu Einkommen und Mittelherkunft.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Andorra?
Meist 2–4 Monate, wobei die Compliance-Prüfung des Bankkontos und die Genehmigung für Auslandsinvestitionen die wesentlichen Zeitfaktoren sind.
Verschafft ein Immobilienkauf die Residenz in Andorra?
Für sich genommen nicht. Die Immobilie kann Teil der Investition von 1.000.000 € für die passive Residenz sein (Einheitswert über 800.000 €), doch die Residenz ist ein eigener Antrag mit eigenen Voraussetzungen.
Zuletzt geprüft: 3. September 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung; Immobilienregeln und Steuern ändern sich, und diese Seite kann veralten. Ziehen Sie einen ortsansässigen Anwalt hinzu und lassen Sie die aktuellen Sätze bestätigen. Sprechen Sie mit unserem Team.
