Kernpunten
- Buitenlanders hebben een overheidsvergunning voor buitenlandse investering en een fiscaal nummer voor niet-inwoners (NRT) nodig om te kopen.
- Niet-inwoners mogen hoogstens twee appartementen, of één huis, of één bouwkavel kopen.
- De kopersheffing bedraagt nu 6% bij een eerste woning en 10% bij een tweede, boven op ongeveer 4% overdrachtsbelasting.
- Hypotheken voor niet-inwoners zijn beschikbaar tot ongeveer 60-70% van de waarde.
- Vastgoed dat voor passieve residentie wordt gebruikt moet een eenheidswaarde boven 800.000 € hebben.
Een buitenlander kan vastgoed kopen in Andorra, maar moet eerst een vergunning voor buitenlandse investering van de overheid en een fiscaal nummer voor niet-inwoners (NRT) verkrijgen. Niet-inwoners zijn beperkt tot twee appartementen, of één huis, of één bouwkavel. Sinds de woninghervormingen van 2024–2026 betaalt een buitenlandse koper 6% bij een eerste woning en 10% bij een tweede, boven op de ongeveer 4% overdrachtsbelasting. Hypotheken zijn beschikbaar voor niet-inwoners tot ongeveer 60–70% van de waarde.
Mogen buitenlanders vastgoed kopen in Andorra?
Ja. Andorra heeft zijn vastgoedmarkt opengesteld voor buitenlandse kopers, maar met controles. Bent u nog geen Andorrees inwoner, dan hebt u vóór het afronden van een aankoop een vergunning voor buitenlandse investering nodig — een standaardprocedure van de overheid die ook onderdeel is van het traject voor passieve residentie. Goedkeuring duurt doorgaans enkele weken.
Hoeveel u mag kopen
Een niet-ingezeten buitenlandse koper is beperkt tot twee appartementen, één eengezinswoning, of één kavel waarop een woning gebouwd kan worden. Voor inwoners gelden minder beperkingen naarmate zij langer in het land wonen.
De heffingen bij een buitenlandse aankoop
| Post | Tarief | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | ~4% | Verdeeld tussen de overheid en de parochie (comú) |
| Heffing op buitenlandse vastgoedinvestering — eerste woning | 6% | Over de aankoopwaarde |
| Heffing op buitenlandse vastgoedinvestering — tweede object | 10% | Tot 10% geldt ook voor portefeuilles en projectontwikkeling |
| Notariskosten | ~0,1–1% | Plus registratie |
De heffing op buitenlandse investeringen is met de woninghervormingen van 2024–2026 verdubbeld vanaf 3%/5%. Het begrip “buitenlandse investeerder” is ruim: het omvat niet-inwoners en Andorrese inwoners die in minder dan drie van de voorgaande tien jaar feitelijk inwoner waren. Een nieuwkomer die een eerste woning koopt betaalt de 6%.
Het aankoopproces, stap voor stap
- Regel uw NRT. Vraag het fiscaal nummer voor niet-inwoners aan vóór u een bankrekening opent of iets tekent.
- Open een Andorrese bankrekening en doorloop de herkomst-van-middelencontrole (reken op 3–6 weken).
- Vind het object en spreek de voorwaarden af; een reserveringsovereenkomst met aanbetaling (doorgaans 10%) haalt het van de markt.
- Vraag de vergunning voor buitenlandse investering aan. De aankoop is voorwaardelijk aan goedkeuring.
- Due diligence — eigendom, lasten, planologische status, servicekosten — via een lokale advocaat.
- Teken de notariële akte (escriptura pública) bij een Andorrese notaris; betaal het restant en de belastingen.
- Laat inschrijven en regel nutsvoorzieningen en, indien van toepassing, de vereniging van eigenaars.
Realistische doorlooptijd: 2–4 maanden, bepaald door de bankcompliance en de investeringsvergunning.
Hypotheken voor niet-inwoners
Andorrese banken verstrekken leningen aan niet-inwoners, maar reken op meer papierwerk en een lagere verhouding lening/waarde — ongeveer 60–70%. U moet inkomen, bestaand vermogen en de herkomst van uw inleg aantonen. Rente en voorwaarden worden per geval onderhandeld.
Prijzen en waar te zoeken
De markt is klein en het aanbod krap, wat de prijzen heeft opgedreven. Escaldes-Engordany en Andorra la Vella zijn de centrale, beloopbare parochies; La Massana en Ordino zijn groener en populair bij gezinnen en skiërs; Encamp en Canillo brengen u het dichtst bij Grandvalira. Voor passieve residentie geldt dat vastgoed dat de investering van 1.000.000 € moet onderbouwen een eenheidswaarde boven 800.000 € moet hebben.
Veelgestelde vragen
Kan een niet-inwoner een huis kopen in Andorra?
Ja, na het verkrijgen van een vergunning voor buitenlandse investering en een fiscaal nummer voor niet-inwoners. Niet-inwoners zijn beperkt tot twee appartementen, één huis, of één bouwkavel.
Hoeveel belasting betaalt een buitenlander om in Andorra te kopen?
Ongeveer 4% overdrachtsbelasting plus de heffing op buitenlandse vastgoedinvestering — 6% bij een eerste woning, 10% bij een tweede — plus notaris- en registratiekosten.
Kan ik als niet-inwoner een hypotheek krijgen in Andorra?
Ja, doorgaans tot 60–70% van de waarde, met uitgebreide documentatie van inkomen en herkomst van de middelen.
Hoe lang duurt het om vastgoed te kopen in Andorra?
Meestal 2–4 maanden, waarbij de compliancecontrole van de bankrekening en de vergunning voor buitenlandse investering de belangrijkste tijdfactoren zijn.
Geeft het kopen van vastgoed residentie in Andorra?
Op zichzelf niet. Vastgoed kan deel uitmaken van de investering van 1.000.000 € voor passieve residentie (eenheidswaarde boven 800.000 €), maar residentie is een aparte aanvraag met eigen eisen.
Laatst getoetst: 3 september 2026. Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies; vastgoedregels en heffingen veranderen en deze pagina kan verouderen. Schakel een lokale advocaat in en laat de actuele tarieven bevestigen. Spreek met ons team.
