Comprar una propiedad en Andorra siendo extranjero: el proceso en 2026
Puntos Clave
- Los extranjeros necesitan autorización gubernamental de inversión extranjera y un número de registre tributari de no resident (NRT) para comprar.
- Los no residentes pueden comprar como máximo dos apartamentos, o una casa, o una parcela edificable.
- El impuesto al comprador extranjero es ahora del 6% en una primera vivienda y del 10% en una segunda, además de un 4% aproximado de transmisiones.
- Hay hipotecas para no residentes con un préstamo de en torno al 60-70% del valor.
- Una propiedad usada para la residencia pasiva debe tener un valor unitario superior a 800.000 €.
Un extranjero puede comprar una propiedad en Andorra, pero primero debe obtener la autorización de inversión extranjera del Govern y un número de registre tributari de no resident (NRT). Los no residentes están limitados a dos apartamentos, o una casa, o una parcela edificable. Desde las reformas de vivienda de 2024–2026, un comprador extranjero paga el 6% en una primera vivienda y el 10% en una segunda, además del aproximadamente 4% de impuesto de transmisiones. Hay hipotecas para no residentes con un préstamo de en torno al 60–70% del valor.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Andorra?
Sí. Andorra abrió su mercado inmobiliario a los compradores extranjeros, pero con controles. Si aún no es residente andorrano, necesita la autorización de inversión extranjera antes de poder cerrar una compra — un trámite gubernamental habitual que forma parte también del proceso de residencia pasiva. La aprobación suele tardar unas semanas.
Cuánto puede comprar
Un comprador extranjero no residente está limitado a dos apartamentos, una vivienda unifamiliar, o una parcela sobre la que construir una vivienda. Los residentes tienen menos restricciones cuanto más tiempo llevan viviendo en el país.
Los impuestos de una compra extranjera
| Concepto | Tipo | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) | ~4% | Repartido entre el Govern y la parroquia (comú) |
| Impuesto sobre la inversión extranjera en inmuebles — primera vivienda | 6% | Sobre el valor de compra |
| Impuesto sobre la inversión extranjera en inmuebles — segunda propiedad | 10% | Hasta el 10% se aplica también a carteras y promociones |
| Honorarios notariales | ~0,1–1% | Más la inscripción registral |
El impuesto sobre la inversión extranjera se duplicó desde el 3%/5% con las reformas de vivienda de 2024–2026. La definición de “inversor extranjero” es amplia: incluye a los no residentes y a los residentes andorranos que lo hayan sido efectivamente menos de tres de los diez años anteriores. Un recién llegado que compra una primera vivienda paga el 6%.
El proceso de compra, paso a paso
- Obtenga su NRT. Solicite el número de registre tributari de no resident antes de abrir una cuenta bancaria o firmar nada.
- Abra una cuenta bancaria andorrana y supere el control de origen de fondos (calcule 3–6 semanas).
- Encuentre la propiedad y acuerde las condiciones; un contrato de reserva con señal (normalmente el 10%) la retira del mercado.
- Solicite la autorización de inversión extranjera. La compra queda condicionada a su aprobación.
- Diligencia debida — titularidad, cargas, situación urbanística, cuotas de comunidad — a través de un abogado local.
- Firme la escritura pública (escriptura pública) ante notario andorrano; pague el resto y los impuestos.
- Inscriba la escritura y dé de alta los suministros y, si procede, la comunidad.
Plazo realista: 2–4 meses, marcado por el cumplimiento bancario y la autorización de inversión.
Hipotecas para no residentes
La banca andorrana presta a no residentes, pero espere más papeleo y un préstamo menor sobre el valor — en torno al 60–70%. Tendrá que acreditar ingresos, patrimonio existente y el origen de la entrada. Los tipos y las condiciones se negocian caso a caso.
Precios y dónde buscar
El mercado es pequeño y la oferta está tensionada, lo que ha empujado los precios al alza. Escaldes-Engordany y Andorra la Vella son las parroquias céntricas y caminables; La Massana y Ordino son más verdes y populares entre familias y esquiadores; Encamp y Canillo le dejan más cerca de Grandvalira. Para la residencia pasiva, tenga en cuenta que una propiedad utilizada para sustentar la inversión de 1.000.000 € debe tener un valor unitario superior a 800.000 €.
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente comprar una casa en Andorra?
Sí, tras obtener la autorización de inversión extranjera y un número de registre tributari de no resident. Los no residentes están limitados a dos apartamentos, una casa o una parcela edificable.
¿Cuántos impuestos paga un extranjero por comprar en Andorra?
Alrededor de un 4% de impuesto de transmisiones más el impuesto sobre la inversión extranjera en inmuebles — el 6% en una primera vivienda y el 10% en una segunda — además de los honorarios notariales y registrales.
¿Puedo conseguir una hipoteca en Andorra siendo no residente?
Sí, normalmente hasta un 60–70% del valor, con abundante documentación de ingresos y origen de los fondos.
¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en Andorra?
Normalmente 2–4 meses, siendo el control de cumplimiento de la cuenta bancaria y la autorización de inversión extranjera los principales factores de tiempo.
¿Comprar una propiedad da la residencia en Andorra?
Por sí sola no. La propiedad puede formar parte de la inversión de 1.000.000 € para la residencia pasiva (con valor unitario superior a 800.000 €), pero la residencia es una solicitud aparte con sus propios requisitos.
Última revisión: 3 de septiembre de 2026. Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal; las normas e impuestos inmobiliarios cambian y esta página puede quedar desactualizada. Recurra a un abogado local y confirme los tipos vigentes. Hable con nuestro equipo.
