Acheter un bien immobilier en Andorre en tant qu'étranger : la procédure 2026
Points Clés
- Les étrangers ont besoin d'une autorisation gouvernementale d'investissement étranger et d'un numéro fiscal de non-résident (NRT) pour acheter.
- Les non-résidents peuvent acquérir au plus deux appartements, ou une maison, ou un terrain à bâtir.
- La taxe acheteur étranger est désormais de 6% sur une première résidence et 10% sur une seconde, en plus des 4% environ de droits de mutation.
- Des prêts aux non-résidents existent, à hauteur d'environ 60-70% de la valeur.
- Un bien servant à la résidence passive doit avoir une valeur unitaire supérieure à 800 000 €.
Un étranger peut acheter un bien en Andorre, mais doit d'abord obtenir une autorisation d'investissement étranger auprès du gouvernement ainsi qu'un numéro fiscal de non-résident (NRT). Les non-résidents sont limités à deux appartements, ou une maison, ou un terrain à bâtir. Depuis les réformes du logement de 2024–2026, un acheteur étranger acquitte 6% sur une première résidence et 10% sur une seconde, en plus des quelque 4% de droits de mutation. Des prêts sont accessibles aux non-résidents, à hauteur d'environ 60–70% de la valeur.
Les étrangers peuvent-ils acheter en Andorre ?
Oui. L'Andorre a ouvert son marché immobilier aux acheteurs étrangers, mais avec des contrôles. Si vous n'êtes pas déjà résident andorran, il vous faut une autorisation d'investissement étranger avant de pouvoir conclure — une procédure gouvernementale courante, qui fait aussi partie du parcours de résidence passive. L'accord prend généralement quelques semaines.
Ce que vous pouvez acquérir
Un acheteur étranger non résident est limité à deux appartements, une maison individuelle, ou un terrain sur lequel bâtir une habitation. Les résidents subissent d'autant moins de restrictions qu'ils vivent depuis longtemps dans le pays.
Les taxes sur une acquisition étrangère
| Poste | Taux | Précisions |
|---|---|---|
| Droits de mutation (ITP) | ~4% | Partagés entre le gouvernement et la paroisse (comú) |
| Taxe sur l'investissement étranger en immobilier — première résidence | 6% | Sur la valeur d'acquisition |
| Taxe sur l'investissement étranger en immobilier — second bien | 10% | Jusqu'à 10% également pour les portefeuilles et les promotions |
| Frais de notaire | ~0,1–1% | Plus l'enregistrement |
La taxe sur l'investissement étranger a été doublée depuis 3%/5% par les réformes du logement de 2024–2026. La notion d'“investisseur étranger” est large : elle englobe les non-résidents et les résidents andorrans qui l'ont été effectivement moins de trois des dix années précédentes. Un nouvel arrivant achetant une première résidence acquitte les 6%.
La procédure d'achat, étape par étape
- Obtenez votre NRT. Demandez le numéro fiscal de non-résident avant d'ouvrir un compte bancaire ou de signer quoi que ce soit.
- Ouvrez un compte bancaire andorran et passez le contrôle d'origine des fonds (comptez 3–6 semaines).
- Trouvez le bien et convenez des conditions ; un contrat de réservation avec dépôt (généralement 10%) le retire du marché.
- Déposez la demande d'autorisation d'investissement étranger. L'achat est conditionné à son obtention.
- Diligences — titre de propriété, charges, situation d'urbanisme, charges de copropriété — via un avocat local.
- Signez l'acte public (escriptura pública) devant un notaire andorran ; réglez le solde et les taxes.
- Enregistrez l'acte et ouvrez les compteurs et, le cas échéant, la copropriété.
Calendrier réaliste : 2–4 mois, rythmé par la conformité bancaire et l'autorisation d'investissement.
Les prêts pour non-résidents
Les banques andorranes prêtent aux non-résidents, mais attendez-vous à plus de dossier et à une quotité de financement plus faible — environ 60–70%. Il faudra justifier revenus, patrimoine existant et origine de l'apport. Taux et conditions se négocient au cas par cas.
Prix et où chercher
Le marché est étroit et l'offre tendue, ce qui a poussé les prix à la hausse. Escaldes-Engordany et Andorra la Vella sont les paroisses centrales, où l'on circule à pied ; La Massana et Ordino sont plus vertes, prisées des familles et des skieurs ; Encamp et Canillo vous rapprochent au maximum de Grandvalira. Pour la résidence passive, notez qu'un bien servant à constituer l'investissement d'1 000 000 € doit avoir une valeur unitaire supérieure à 800 000 €.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il acheter une maison en Andorre ?
Oui, après avoir obtenu l'autorisation d'investissement étranger et un numéro fiscal de non-résident. Les non-résidents sont limités à deux appartements, une maison, ou un terrain à bâtir.
Quelles taxes un étranger paie-t-il pour acheter en Andorre ?
Environ 4% de droits de mutation, plus la taxe sur l'investissement étranger en immobilier — 6% sur une première résidence, 10% sur une seconde — plus les frais de notaire et d'enregistrement.
Puis-je obtenir un prêt immobilier en Andorre en tant que non-résident ?
Oui, généralement jusqu'à 60–70% de la valeur, avec une documentation substantielle sur les revenus et l'origine des fonds.
Combien de temps faut-il pour acheter en Andorre ?
En général 2–4 mois, la conformité du compte bancaire et l'autorisation d'investissement étranger étant les principaux facteurs de délai.
Acheter un bien donne-t-il la résidence en Andorre ?
Pas à soi seul. Le bien peut constituer une partie de l'investissement d'1 000 000 € pour la résidence passive (valeur unitaire supérieure à 800 000 €), mais la résidence est une demande distincte avec ses propres conditions.
Dernière révision : 3 septembre 2026. Information générale, ni conseil juridique ni fiscal ; les règles et taxes immobilières évoluent et cette page peut se périmer. Faites appel à un avocat local et vérifiez les taux en vigueur. Parlez à notre équipe.
